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金九遇冷银十受挫,住宅成交量较大幅度下跌

2018-11-7 10:09:42

       2018年9月国家统计局的数据显示,从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%,其中:上海和深圳分别下降0.1%和0.2%,北京持平,广州上涨0.4%;二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%,其中:北京和上海均下降0.2%,深圳持平,广州上涨0.2%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%,涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点。从同比看,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.1%,涨幅比去年同月回落0.4个百分点。二手住宅销售价格上涨1.3%,涨幅比去年同月回落2.5个百分点。二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨9.6%和9.1%,涨幅比去年同月分别扩大4.0和1.2个百分点。二三线城市二手住宅销售价格分别上涨7.3%和7.2%,涨幅比去年同月分别扩大1.6和1.3个百分点。


       深圳楼市自2016年10月以来,通过限购、限贷、限价,以及增加供应、打击投机炒作等调控政策的实施,2018年10月一手商品住宅价格环比跌幅为0.02%,维持稳定态势。一手商品住宅可售面积2673280.24平方米,去化周期10.8个月,连续两月上涨;一手商业用房可售面积1619935.03平方米,去化周期26.1个月;一手办公用房可售面积1368651.36平方米,去化周期25.9个月。    


注:据《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(建房[2017]80号)内容显示住宅12~18个月的去化周期是较为理想的指标。


土地市场

       2018年10月,深圳共成交7宗商业用地、1宗工业用地(新型产业用地)。A002-0065、A001-0206宗地竞买申请人(含其子公司)需持有至少两家由全国旅游星级饭店评定委员会评定的五星级酒店物业51%以上产权,并持有两年以上(含两年),两宗地均由深圳华侨城股份有限公司竞得。T201-0112宗地竞买申请人须为在香港注册或商业登记满5年以上的企业;竞买申请人控股股东最新财政年度经审计的总资产不低于500亿元港币,该宗地竞得人为太平金和投资有限公司 。T201-0113宗地竞买申请人须为在香港注册或商业登记满5年以上的企业;须为在香港交易所上市的恒生综合指数成份股企业,该宗地竞得人为敏华控股有限公司。T201-0093宗地竞买申请人须为经国家保险业监督管理机构批准设立的具有独立法人资格的寿险、财产险或养老保险公司;竞买申请人或其股东之一须为世界500强企业,该宗地竞得人为新华养老保险股份有限公司。T201-0111宗地竞买申请人须为经国家银行业监督管理机构批准设立的金融机构;竞买申请人或其股东之一须为世界500强企业,该宗地竞得人为招联消费金融有限公司。T201-0109宗地竞买申请人须为2018年1月1日前在深圳市注册且具备从事人才住房或者人才安居房投资、建设、管理和综合服务等经营范畴的企业法人,该宗地竞得人为深圳市前海人才乐居有限公司。T501-0091宗地竞买申请人应拥有下一代互联网设备及智能终端的发明专利储备,该宗地竞得人为普联技术有限公司。


       详情见表格:


住宅市场

        新房预售

       2018年10月全市10个项目取得住宅预售许可证,预售住宅套数5643套,环比上升56.4%,同比上升3818.8%;预售住宅面积538832.08平方米,环比上升38.8%,同比上升3577.9%。


        一手住宅市场

       2018年10月全市一手商品住宅成交1835套,环比下跌18.4%,同比下跌34.3%;成交面积178220.94平方米,环比下跌19.1%,同比下跌36.1%;成交均价54071元/平方米, 环比下跌0.02%,同比下跌0.4%。


          


       2018年10月全市一手住宅从成交结构仍以刚需为主,90平米以下成交占比为67%,与上月持平,144平米以上成交占比从12%跌至7%,相对的90~144平米成交占比从21%上升至26%。龙岗区成交主力为佳兆业未来城、远洋新天地、颐安都会中央花园;宝安区成交主力为满京华云著、博林君瑞和山海上城Ⅱ·天赋;南山区成交主力为华润城;光明新区成交主力为龙光玖龙台和勤诚达·正大城;龙华区成交主力为新彩苑。


       二手住宅市场

       2018年10月全市二手住宅成交3787套,环比下跌23.5%,同比下跌15.4%;成交面积310759.58平方米,环比下跌24.2%,同比下跌17.5%。




       2018年10月,深圳楼市新房和二手房成交量均大幅回落,金九失利的情况下银十再度受挫。


       各区二手房成交走势如图:


商业市场

        新房预售

       2018年10月全市仅7个项目(含商务公寓)取得商业预售许可证,预售商业(含商务公寓)套数1861套,环比下跌52.6%,同比下跌32.9%;预售商业(含商务公寓)面积139591.88平方米,环比下跌60.9%,同比下跌19.9%。



       一手商业市场

       2018年10月全市一手商业用房成交1152套,环比上升17.0%,同比上升43.1%;成交面积81257.94平方米,环比上升18.2%,同比上升27.7%;成交均价56649元/平方米,环比上升43.4%。


        各区一手商业用房成交走势如图:

       二手商业市场

        2018年10月全市二手商业用房成交534套,环比上升63.3%,同比下跌35.7%;成交面积23108.79平方米,环比上升8.0%,同比下跌37.5%。


       各区二手商业用房成交走势如图:


办公市场

        新房预售

        2018年10月全市2个项目取得办公预售许可证,预售办公套数1084套,同比下跌34.4%,预售办公面积193075.16平方米,环比上升67.7%。


        一手办公市场

       2018年10月全市一手办公用房成交666套,环比上升63.6%,同比上升54.2%;成交面积54546.03平方米,环比下跌3.1%,同比上升103.2%;成交均价74962元/平方米,环比上升143.5%。


       各区一手办公用房成交走势如图:

       二手办公市场

       2018年10月全市二手办公用房成交90套,环比上升23.3%,同比上升76.5%;成交面积11905.19平方米,环比上升13.0%,同比上升134.7%。


       各区二手办公用房成交走势如图:


综述

        2018年10月,在金九遇冷的情况下,银十再度受挫,一、二手住宅成交量均有较大幅度下跌。在“坚决遏制房价上涨”的指导下,坚持限价、限售、限购、限贷,配合以“三价合一”、“摇号选房和“731新政”等政策及措施,预计今年深圳楼市成交量或创2010年以来新低。相较住宅市场的惨淡,本月一、二手商办市场成交量均有上升,在住宅市场前景不明朗的情况下,商办市场或成投资风口。本月预售市场依旧火爆,在连续两月大量新盘入市的情况下,住宅市场并未呈现反弹迹象,说明市场已有卖方市场转变为买方市场的趋势。深圳市月末可售一手住宅由9月末的22264套增加为10月末的26869套,预计开发商有加快变现的想法,后市可能会通过以价换量的方式加快库存消耗,缓解资金压力。在这种供需博弈的环境下,新房性价比或将进一步提高,新房住宅更值得刚需置业者关注。预计下月全市将有10个项目获得预售许可,主要集中在南山和宝安。


      根据深圳市规土委数据显示,一、二手房成交逐年走势如图: 


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