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国房观点 | 整体房地产中部分土地征收补偿估价技术探讨

2017-11-21 9:47:01
       随着我国城市化进程的加快,国家全面推进关系民生的道路、轨道交通等城市基础设施建设的建设,《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等条例的实施为征收中分割土地价值必赢娱乐网提供了指导性的政策依据。但实际工作中分割土地的情况较为复杂,存在必赢娱乐网机构必赢娱乐网工作中没有统一的技术操作规范等问题。因此本文旨在通过借鉴美国部分征收补偿的估价理论,结合我国房地产征收补偿实务中的经验,分析探讨在部分征收补偿必赢娱乐网中的前提、影响因素及技术要点,提出关于部分征收补偿估价的技术路线,以期为行业学会组织相关的讨论和研究,建立关于部分土地征收补偿必赢娱乐网的影响因素体系以及相对应的技术路线提供解决思路,从而为各地方实施部分征收土地补偿价值必赢娱乐网提供量化的依据。
研究背景

       现阶段,我国房地产征收相关法律法规主要有:《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收必赢娱乐网办法》等。其中,《中华人民共和国物权法》从法律层面确立了被征收人对被征收房地产的物权,为确定补偿提供了法律依据;《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿;《国有土地上房屋征收必赢娱乐网办法》则明确了被征收房屋和用于产权调换房屋的价值内涵,以及必赢娱乐网作业要求等。各地方政府据此分别出台具体的实施办法,如《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(穗府〔2014〕38号)、《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(深圳市人民政府令第292号)等。

       但是这些法律、法规和规定并没有区分整体征收和部分征收的差异,也未就部分征收补偿必赢娱乐网的前提和影响因素及技术要点进行规定。由于整体房地产中部分土地征收可能因征收情况不同而导致不同的结果,因此有必要明确各种情况下部分土地征收价值必赢娱乐网的技术要点。


影响因素分析

       部分征收中土地价值必赢娱乐网情况比较复杂、影响因素也比较多,因此在客观、公正地衡量被征收用地价值前,应先对其影响因素进行分析,主要包括:征收比例、剩余用地形状、征收用地位置、征收用地功能等。具体分析如下:

       1 .征收比例,即所征收用地面积占原宗地用地面积的比率。一般情况下,原宗地面积越大,征收比例的影响就越弱;原宗地面积越小,征收比例的影响就越强。另外,随着征收比例的增加,征收后剩余宗地单价呈现阶梯式递减,直至为零(征收后剩余宗地无法利用的情况)。可见,征收比例与原宗地面积的大小有直接的关系。


       2 .剩余用地形状,即征收后剩余宗地的形状。一方面和原宗地形状有关,另一方面和所征收用地形状有关,对征收后剩余宗地单价的影响可能是正效应,也可能是负效应。如原宗地形状规则,所征收用地位置和形状不同,剩余宗地单价即有可能提升,也可能减损。一般情况下,所征收用地形状不规则,对剩余宗地单价的影响是负效应,即剩余宗地单价将减损。


      3 .征收用地位置,即所征收用地位于原宗地的具体位置。对于未开发空地来说,其影响主要有两种情况:一种是征收后仍为一宗地;另一种是征收后被分割为多块宗地。对不同的用地类型,其影响方向和程度也会有所不同。而对于已开发建设用地,主要视其对现有房屋使用功能是否有影响。如征收用地位于消防通道,要维持现有房屋的使用功能,那么必须重新规划区内道路,甚至可能还要拆除部分建筑。


      4 .征收用地功能,即所征收用地的使用功能。基于公共利益,征收用地功能主要是交通基础设施建设,如快速干道、轨道交通等;生活配套设施建设,如公园、学校、医疗卫生等;公共服务设施建设,如机场、港口、码头等。征收用地功能不同对征收后剩余宗地单价的影响也不尽相同,主要体现在是否有利于剩余宗地的有效利用。如可以提高剩余宗地功能的实现,则对剩余宗地为正效应影响,提升其宗地单价。

       综上所述,整体房地产中部分土地征收的影响因素是相互联系、共同影响着征收后剩余宗地的价值,必须根据原宗地和剩余宗地的自身条件,结合征收前后外部因素的影响进行综合分析,对各影响因素的影响程度进行量化,从而确定所征收用地的价值。

美国经验借鉴

       在美国土地是私有制的,土地分属联邦政府和州政府管理,土地征收目的基本是为了满足公共事业用地的需要。土地征收在《美国权利法案》中明确:没有合理的补偿,私有财产不能被征收作为公共用途。合理补偿是指根据美国财产法规定,补偿所有者财产的公平市场价格,不仅要补偿被征土地现有价值,还要考虑补偿被征土地可预期、可预见的未来价值。

       美国专门针对部分征收补偿进行了明确,主要的估价方法有两种[3]:州方法(求和法)和联邦规则(征收前和征收后)。两种方法的具体内容如下:

       1.州方法(求和法),补偿由征收部分的价值加上对剩余房地产的损害减去对剩余房地产的利益之差组成。对剩余房地产的损害减去对剩余房地产的利益之差不能小于零。该方法遵照以下步骤:①确定征收前整体的价值(A);②将征收部分视为整体的一部分价值,即按前者的单价计算征收部分的价值(B);③将剩余部分视为整体的一部分价值,即(C=A-B);④确定征收后剩余部分忽略利益的价值,即征收后剩余部分视为一个新的对象的价值,其受征收的影响,但忽略由此所带来的利益(D);⑤计算对剩余部分的损害,即(E=C-D);⑥确定征收后剩余部分考虑利益的价值,即征收后剩余部分视为一个新的对象的价值,考虑征收所带来的利益和损害(F);⑦计算对剩余部分的利益,即(G=F-D);⑧确定净损害或净利益(不能小于零),即对剩余部分的损害和对剩余部分的利益之差(H=E-G);⑨计算必赢娱乐网结果,即将征收部分视为整体的一部分价值和净损害或净利益之和(I=B+H)。

       2.联邦规则(征收前和征收后),补偿为征收前的价值减去征收后的价值。根据联邦规则(征收前和征收后),利益可以抵消征收部分的价值和对剩余部分的损害。该方法遵照以下步骤:①确定征收前整体的价值(A);②确定征收后剩余部分的价值,即将征收后剩余部分视为一个新的对象(B);③计算必赢娱乐网结果,即征收前价值和征收后价值之差(C=A-B)。

       上述两种方法的主要区别在于:征收中所导致的增值是否可以抵消征收部分的价值和剩余部分的损害。由于美国各州政策不同,有的州按州方法(求和法)执行,有的州按联邦规则(征收前和征收后)执行。不管哪种方法,其补偿价值遵循的都是以市场价值为基础,尽可能体现公正、公平的原则,使失去土地的权利人能够得到合理补偿。

技术路线探讨

       根据上述对部分征收中土地价值影响因素的分析,借鉴美国部分征收补偿的估价理论,结合我国房地产征收补偿实务中的经验[4],我们提出以下关于部分征收补偿估价的技术路线。由于被征收土地的类型直接影响其采取的技术路线,因此将被征收土地分为未开发建设用地和已开发建设用地两种情形。具体如下:

      (一)未开发建设用地部分征收的必赢娱乐网。
       根据征收前后宗地土地利用条件的不同可分为以下几种情形:

       1 .征收后剩余宗地的容积率、用途与原宗地一致的,即宗地用途不变,计容积率建筑面积与土地面积按同等比例减少。其必赢娱乐网技术路线如下:①基于征收前原宗地土地利用条件,必赢娱乐网原宗地的楼面地价A,并确定其整体价值;②基于征收后剩余宗地土地利用条件,必赢娱乐网剩余宗地的楼面地价B;③对比上述两种情况下的楼面地价,按孰低原则确定剩余宗地价值,即如果B大于A,则征收后剩余宗地价值按征收前原宗地的楼面地价A乘以剩余宗地计容积率建筑面积确定;④确定征收部分的土地补偿价值,即为征收前原宗地的整体价值与征收后剩余宗地的价值之差。

       2 .征收后剩余宗地的建筑面积、用途与原宗地一致的,即宗地用途不变,计容积率建筑面积不随土地面积减少而减少,意味着提高剩余宗地的容积率。其必赢娱乐网技术路线如下:①基于征收前原宗地土地利用条件,必赢娱乐网原宗地的楼面地价A,并确定其整体价值;②基于征收后剩余宗地土地利用条件,必赢娱乐网剩余宗地的楼面地价B,并确定其价值;③根据上述两点,计算征收前原宗地与征收后剩余宗地的差额C,即征收前原宗地的整体价值减去征收后剩余宗地的价值;④根据被征收宗地原有的土地取得成本和土地开发成本及其自成本投入的时点至价值时点的利息(建议:利息按一年期贷款利率,以单利形式计算),计算征收部分的成本价值D;⑤对比C和D,征收部分的土地补偿价值按两者中的高值确定。

       3 .除上述两种情形以外的,其必赢娱乐网技术路线如下:①基于征收前原宗地土地利用条件,必赢娱乐网原宗地的楼面地价A,并确定其整体价值;②基于征收后剩余宗地土地利用条件,必赢娱乐网剩余宗地的楼面地价B,并确定其价值;③征收部分的土地补偿价值等于征收前原宗地的整体价值与征收后剩余宗地的价值之差。如为正值,则视为征收部门应向被征收人支付的补偿款;如为负值,则可视为被征收人应向土地管理部门补缴的地价款。


      (二)已开发建设用地部分征收的必赢娱乐网。
       根据所征收用地对现状建筑物的使用是否有影响可分为以下几种情形:

       1.征收范围内均为完整的建筑物,征收后剩余宗地内各建筑物仍可正常使用。其必赢娱乐网技术路线如下:①根据征收前原宗地土地利用条件,核算征收范围内的建筑物所分摊的土地面积;②如征收范围的土地面积不大于征收范围内建筑物所分摊的土地面积,则视为房地合一的不动产进行必赢娱乐网,可参照《国有土地上房屋征收必赢娱乐网办法》等有关规定;③如征收范围的土地面积大于征收范围内建筑物所分摊的土地面积,那么除了对建筑物及其所分摊的土地面积进行必赢娱乐网外,还须对超出部分的空地单独进行必赢娱乐网,可将其视为未开发建设用地,参照4.1所述进行必赢娱乐网。

       2.征收范围内涉及的建筑物一部分位于征收后剩余宗地上,则需要区分两种情况:如该建筑物可沿征收红线进行物理分割,且分割后的剩余部分仍能正常使用的。征收范围内的土地和建筑物参照上述第一款进行必赢娱乐网,同时还需再考虑建筑物分割的相关费用以及分割后建筑物维持正常使用的相关费用。如该建筑物无法进行物理分割,则应将该建筑物整体列入征收范围后,参照上述第一款进行必赢娱乐网。

       3.征收范围内无建筑物的,则同样需要区分两种情况:如征收后剩余宗地内各建筑物仍可正常使用的,其必赢娱乐网技术路线如下:将征收范围的土地及其所在宗地视为未开发建设用地,参照4.1所述进行必赢娱乐网。另外,还需对征收范围内涉及的构筑物、其他附着物等进行必赢娱乐网。如因征收影响各建筑物的使用功能的,比如建筑物进出通道、消防通道等,则应制定整改方法。其补偿必赢娱乐网除了上述直接补偿外,还应该包括因整改所需投入的成本。

结论及建议

       随着我国城市化的进一步发展,涉及整体房地产中部分土地征收补偿的情况也屡见不鲜。本文通过对整体房地产中部分土地征收的不同情形进行分析,并提出相应的估价技术路线,借此抛砖引玉,望各位同行指正。最后也希望行业学会能组织相关的讨论和研究,建立关于部分土地征收补偿必赢娱乐网的影响因素体系以及相对应的技术路线,从而为各地方实施部分征收土地补偿价值必赢娱乐网提供量化的依据。


参考文献
[1]柴强等.房地产估价规范(GB/T50291-1999) [M]建设部发布,北京:中国建筑工业出版社,1999.
[2]马克伟等.城镇土地估价规程(试行)(国家行业标准) [M].国家土地管理局发布,1993.
[3]薛源等.美国财产法[M],北京:对外经贸大学出版社,2006.
[4]征收中分割土地价值必赢娱乐网研究[R],广东省不动产登记与估价专业人员协会,广东南方不动产估价鉴定中心,2015.

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